CALCOLO DEI COSTI PER COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

L’atto di acquisto della prima o seconda casa e del mutuo con il quale la banca finanzia l’acquisto devono essere stipulati davanti al Notaio.

Come ogni atto notarile, questo ha un costo che è composto dalle imposte e tasse  che variano in base alla rendita ( se si acquistasse da privato ) o dal prezzo (se si acquistasse da società) specifiche dell’atto e in parte da onorari e spese proprie del notaio.

CALCOLO DELLE IMPOSTE DI COMPRAVENDITA

È bene ricordare che le agevolazioni “prima casa” possono essere richieste solo da persone fisiche, Infatti, solo le persone fisiche possono richiedere la corrispondente agevolazione “prima casa”, a seconda che si compri da un privato oppure da un costruttore entro i cinque anni dall’ultimazione dei lavori, l’agevolazione opera in maniere diversa.

Acquisto da privato

Quando avviene una compravendita tra privati le imposte vengono calcolate moltiplicando la rendita catastale degli immobili per un coefficiente di 115,5 per il 2% se prima casa, se seconda casa la rendita verrà moltiplicata per un coefficiente pari a 126 per il 9%.  

Il valore così calcolato funge da imponibile al fine di calcolare l’imposta di registro, che costituisce l’imposta che ogni atto deve scontare.

Qualora si abbia diritto di chiedere l’“agevolazione prima casa”, come scritto l’imposta è pari al 2% dell’imponibile tassabile trovato grazie all’utilizzo del c.d. prezzo-valore, con una imposta minima pari a euro 1.000,00.

E' bene tenere a mente che:

-    E'  possibile richiedere l’agevolazione prima casa sull’abitazione principale, su un solo box pertinenziale e su una sola cantina pertinenziale. Qualora vi siano più pertinenze della stessa categoria, l’agevolazione può essere richiesta solo su una di queste e le restanti verranno calcolate con imposta seconda casa;

-    è possibile chiedere l’agevolazione prima casa solo se la si richiede per la prima volta, se non si ha in precedenza acquistato un immobile abitativo, di cui si è ancora proprietari, nello stesso Comune senza la richiesta di detta agevolazione, oppure, se si sono già richieste le agevolazioni prima casa per un altro immobile è necessario che esso sia stato venduto nell’anno precedente o è necessario assumere l’impegno a venderlo entro l’anno successivo al nuovo acquisto.

Si deve ricordare che, per i giovani che non hanno compiuto i 36 anni nell’anno in cui acquistano la propria prima casa e che hanno un Isee inferiore a euro 40.000,00, lo Stato agevola l’acquisto della prima casa prevedendo l’esenzione dell’imposta di registro, se si acquista da privato o recuperare l'anno dopo l'acquisto l'iva versata tramite modello 730.

Acquisto da costruttore entro 5 anni dalla fine lavori

Il Legislatore ha previsto che l’atto notarile di acquisto di un immobile da costruttore da parte di un privato debba scontare l’applicazione dell’IVA.

L’IVA deve essere calcolata sul prezzo di acquisto e deve essere versata, insieme al prezzo, direttamente al costruttore, che provvederà a versarla direttamente all’erario.

L’aliquota, ovvero la percentuale per calcolare l’importo dell’IVA, per il caso di richiesta dell’agevolazione prima casa, è stata fissata dal Legislatore in quattro punti percentuali.

Pertanto, se il prezzo ipoteticamente concordato con il costruttore fosse di euro 100.000,00, al costruttore dovranno essere versati euro 104.000,00 di cui euro 4.000,00 costituiscono il 4% di IVA.

In questo caso, però, l’atto notarile non è esente da imposte ma, anzi, sconta una serie di imposte in misura fissa. L’atto notarile, infatti, sconta le imposte di registro, catastale, ipotecaria in misura di 200,00 euro ciascuna, oltre alla tassa ipotecaria per euro 90 e l’imposta di bollo per euro 230,00.

Anche in questo caso l’agevolazione prima casa con l’aliquota agevolata può essere richiesta su una sola abitazione, su un solo box e su una sola cantina ad essa pertinenziali.

COME CALCOLARE LE IMPOSTE DEL MUTUO PER L’ACQUISTO DELLA CASA

Il calcolo delle imposte del mutuo bancario richiesto per finanziare l’acquisto della propria prima abitazione è molto semplice. Non ci sono imposte dovute per l’atto notarile, salvo la tassa ipotecaria, pari ad euro 35,00, dovuta per l’iscrizione dell’ipoteca nei Registri Immobiliari.

Tutto ciò è reso possibile grazie ad una agevolazione, rivolta ai contratti di finanziamento a lungo termine (mutui) per l’acquisto di immobili abitativi, che sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo con un’imposta sostitutiva pari allo 0,25%, la cui base imponibile è rappresentata dalla somma mutuata.

L’imposta sostitutiva è pagata direttamente dalla Banca che eroga il mutuo, che la spalma sulla parte mutuataria all’interno delle rate o la detrae dalla somma erogata.

Quindi, se la banca dovesse erogare un importo pari ad euro 80.000,00, l’imposta sostitutiva a carico di chi richiede al mutuo sarebbe pari ad euro 200,00, cioè 80.000,00 per lo 0,25%.

LE VOCI DI COSTO SOGGETTE A IVA

Le voci di costo dell’atto, sia di acquisto della prima casa, sia di mutuo, che sono soggette ad IVA sono le spese, l’onorario dell’attività del notaio.

Le spese

Le spese che il notaio solitamente fa figurare all’interno della propria parcella sono quelle sostenute per le c.d. ispezioni ipocatastali, cioè quelle spese di ricerca e controllo degli immobili che il notaio esegue per assicurare che chi vende l’immobile sia il vero proprietario e che l’immobile non sia gravato da pesi che pregiudichino le ragioni di colui che acquisti l’immobile.

Nella prassi, queste spese sono forfettizzate e il notaio è libero di deciderne l’ammontare.

L’onorario

L’onorario, insieme alle spese, è l’altra voce di costo liberamente determinabile dal notaio. Un tempo esisteva la tariffa notarile. Questa tariffa indicava l’onorario del notaio a seconda del valore dell’atto. Da qualche anno questa tariffa è stata abolita e il notaio può decidere il proprio onorario secondo il principio della libera concorrenza.

Ad oggi, quindi, è impossibile prevedere l’onorario che il notaio potrebbe chiedere: si dovrà, infatti, tenere conto della tipologia di immobile, del numero dei proprietari e del prezzo di acquisto.

Per avere, però, un’indicazione sommaria di quanto il notaio potrebbe chiedere a titolo di onorario è possibile prendere come base di calcolo l’onorario repertoriale corrispondente al prezzo della compravendita o dell’ipoteca del mutuo e moltiplicarlo per un coefficiente medio ipotetico di 3,2. Si ricorda che, in caso di acquisto con agevolazione prezzo-valore o di mutuo fondiario, è possibile ridurre l’onorario repertoriale nella misura vista sopra.

Il metodo di calcolo visto sopra è solo uno dei tanti che il notaio potrebbe scegliere di utilizzare e quindi è da intendersi solo indicativo, per qualsiasi dubbio scrivici una Faq o richiedi un preventivo tramite il nostro form ti risponderemo in maniera esaustiva e veloce.

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