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RENT TO BUY: COS’È E COME FUNZIONA
Il rent to buy è una modalità di contratto di compravendita immobiliare, introdotta in Italia nel 2014.
Con questa tipologia di acquisto il proprietario/concedente consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale potrà usufruire dell’abitazione in qualità di affittuario. Dopo un periodo di tempo, predeterminato nello stesso contratto, il conduttore potrà decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.
Funzionamento del pagamento
Per poter usufruire immediatamente dell’immobile l’acquirente dovrà versare un acconto, solitamente pari al 6% del valore complessivo dell’immobile. Dopo aver ottenuto il permesso di utilizzo il conduttore sarà tenuto a corrispondere mensilmente al venditore una normale rata d’affitto. Tale canone sarà composto da una quota, definita precedentemente nel contratto, destinata alla creazione di un fondo per il futuro acquisto della casa, e la restante parte di canone corrisponderà al pagamento per l’utilizzo dell’immobile (remunerazione del godimento).
Durata e tipologia di immobile
Secondo quanto disposto dalla legge, il periodo transitorio di locazione ha una durata massima di 3 anni, ma può essere prolungato fino a 10 anni per volontà delle parti contraenti.
Il contratto di rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, ed anche con riguardo a terreni.
L’importanza della trascrizione
Tale tipologia di contratto deve prevedere la trascrizione nel registro. La trascrizione del rent to buy produce un duplice effetto: un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo, ed un effetto prenotativo rivolto al concedente.
Ciò significa che l’atto definitivo di compravendita sarà preceduto da un contratto preliminare, con
il quale il venditore si obbliga a vendere l’immobile all’acquirente secondo le modalità ed i termini
stabiliti nel contratto stesso.
In questo modo viene garantita piena tutela al conduttore, consentendogli di acquisire l’immobile al momento della stipula del rent to buy, neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni, ipoteche o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto.
l'Inadempimento
In caso di inadempimento del venditore il concedente potrà, a sua scelta:
- avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, al fine di ottenere quanto gli è dovuto;
- chiedere la risoluzione del contratto, in questo caso il conduttore dovrà restituire i canoni versati dall’acquirente, maggiorati dagli interessi legali.
Viceversa, se la risoluzione è da imputare al conduttore dell’immobile, il venditore avrà diritto alla restituzione dell’immobile e a trattenere i canoni già versati a titolo di indennità.
Se il conduttore decide di non comprare l’immobile?
Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto.
Di conseguenza il concedente avrà diritto:
- alla riconsegna dell’immobile;
- a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo,
mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.
Chi paga le imposte legate al possesso dell’immobile
Nel periodo dell’utilizzo, le imposte legate al possesso dell’immobile (ad esempio l’IMU) sono a carico del proprietario, come nel caso dei contratti di locazione. La TASI, invece, va pagata in parte dal proprietario e in parte dal conduttore, secondo le percentuali fissate da ciascun comune. La TARI (tassa sui rifiuti) è invece a carico del conduttore, che in quanto detentore dell’immobile, si avvale del servizio di raccolta dei rifiuti.
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DIFFERENZA TRA PRELIMINARE TRASCRITTO E REGISTRATO
Il contratto preliminare è un vero e proprio contratto che definisce tempistiche, prezzo di compravendita e ammontare di caparre/ acconti che definiranno la stipula del contratto definitivo davanti al Notaio.
Il contratto preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati aggiornati del Catasto e la data del contratto definitivo. E’ opportuno definire tutti gli obblighi reciproci concordati dalle parti prima della consegna dell’immobile.
AGEVOLAZIONI PRIMA CASA IN CASO DI TRASFERIMENTO ALL’ESTERO
L’agevolazione prevista per l’acquisto della prima casa, come noto, consente di beneficiare dell'imposta di registro nella misura del 2% e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Una delle condizioni principali per riuscire ad ottenere l’agevolazione riguarda il fatto che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha la propria residenza, o la stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto.
COMPRARE CASA DAL COSTRUTTORE
L’acquisto della casa direttamente dal costruttore si divide in tre tipologie differenti: Vendita su carta: Prevede l’acquisto del solo progetto, prima ancora della sua costruzione e realizzazione. In questo caso si ha solo l’identificazione del terreno e non si sia richiesto il permesso di costruire.
- Vendita di immobile da costruire: Si ha la compravendita di un immobile che non è ancora ultimato ma la sua costruzione è già iniziata. In questo caso il passaggio di proprietà sarà ultimato solo una volta che l’immobile sarà finalizzato.
- Vendita di immobile ultimato: Il costruttore vende un’immobile in cui è terminata la totalità della sua costruzione