AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

A definire i confini del concetto di prima casa è il Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, DPR numero 131 del 1986, che stabilisce le caratteristiche da rispettare per accedere alle agevolazioni previste, ovvero:

in caso si acquisti da un privato si verserà  un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro;

In caso si acquisti da un’impresa ( nei primi 5 anni dalla costruzione dell'immobile o della palazzina) verrà versata un'imposta calcolata sul prezzo dichiarato in atto del 4% piuttosto che del 10% e le imposte vengono versate in maniera fissa per un totale di 920 €

Per poter pagare le imposte in misura ridotta è necessario poter definire l’immobile come prima casa e quindi rispettare le condizioni indicate nella nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima annessa al D.P.R. 131/86:

 l’acquirente dovrà stabilire ( se non già fatto in precedenza)  entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolga la propria attività, se per casola parte acquirente dovesse trasferirsi all'estero per motivi di forza maggiore ( esempio per lavoro) e dovesse spostare la residenza all'estero o non averla trasferita nei tempi fissati dalla legge godrebbe comunque delle agevolazioni.

nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

nell’atto di acquisto l’acquirente dovrà dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà su tutto il suolo nazionale.

Si evince, dunque, che tra i vari requisiti per l’accesso ai benefici, la norma richiede di stabilire la propria residenza nel comune in cui si trova quella che viene definita come la prima casa.

Da qui emerge una differenza fondamentale con il concetto di abitazione principale.

Nel caso in cui, come per l’accesso all’esenzione IMU, la normativa richieda che l’immobile sia adibito ad abitazione principale non basta che il contribuente vi abbia semplicemente stabilito la residenza, ma è necessario che rappresenti il luogo della dimora abituale.

Una definizione di abitazione principale è contenuta nella Legge di Bilancio 2020:

“per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile”.

Si tratta di una definizione che è possibile rintracciare anche nell’articolo 10 comma 3-bis del TUIR, che allo stesso modo rimanda alla necessità di utilizzare l’immobile come dimora abituale, requisito non richiesto, invece, dal DPR numero 131 del 1986.

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