COS'È UN MUTUO

Cos’è un mutuo

il mutuo è disciplinato nell’ordinamento italiano dall’Art. 1813 del Codice Civile, che regolail contratto stipulato dalle parti coinvolte ( banca e mutuatario) e specifica i termini  di consegna di denaro o di beni fungibili collegati ad un bene e collegandone un’ipoteca  ( sullo stesso immobile o su un altro privo di ipoteche già gravanti su esso) e che termina o allo scadere delle tempistiche convenute nel contratto o alla restituzione anticipata dell’importo prestato.

Il mutuo si perfeziona solo al momento della consegna della somma di denaro al mutuatario, pertanto chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro, oltre che provvedere al suo rimborso, dovrà corrispondere anche una quota di interessi che viene calcolata ed accettata al momento della firma contrattuale da ambo le parti, come nel caso del mutuo bancario richiesto per la compravendita di beni immobili ( in questo caso sarà un Notaio tramite la stipula dell’atto di compravendita e di mutuo a certificare e a garantire la legalità del contratto) oppure ristrutturazioni di edifici.

I tassi d’interesse e le rate

Il tasso d’interesse viene a sua volta definito in base allo spread e ad un parametro di riferimento che varia a seconda che si tratti di un tasso di interesse fisso o variabile: nel primo caso si fa riferimento all’IRS (Interest Rate Swap), nel secondo all’Euribor (Euro Inter Bank Offered Rate). Il tasso di interesse viene individuato dal TAN (Tasso Annuo Nominale).

Quando un mutuo è caratterizzato da un tasso di interesse fisso, questo viene stabilito nel momento in cui si stipula il contratto e rimane costante per tutta la durata del prestito, mentre se il mutuo prevede un tasso di interesse variabile, questo viene stabilito al momento della stipula del contratto ma viene poi ricalcolato periodicamente per tutta la durata del prestito in base all’oscillazione del parametro di riferimento.

Oltre al versamento della quota interessi, il mutuatario deve sostenere altri tipi di costi sia nella fase iniziale che periodici relativi alla gestione, quali ad esempio le spese istruttoria, di perizia, di assicurazione e incasso rata o i costi notarili.

Il rimborso del mutuo e della quota capitale avviene seguendo il piano di ammortamento, ossia il programma di restituzione rateale del debito, che solitamente scompone le rate in quote capitale e quote interessi e specifica il capitale residuo dovuto dopo ciascun pagamento.

È sempre possibile rimborsare in tutto o in parte il mutuo in via anticipata rispetto alla scadenza prevista dal contratto, infatti grazie alla legge bersani non si dovranno più pagare delle tasse aggiuntive se si decidesse di saldare il mutuo anticipatamente ma verrà calcolato alla data concordata dalle parti coinvolte  il tasso d’interesse sulla somma rimanente

Nel caso di mutui prima casa è inoltre possibile ricorrere alla surroga, ovvero la sostituzione di un mutuo già esistente con un nuovo mutuo, emesso da una diversa banca, al fine di ottenere migliori condizioni economiche e/o di durata. Il mutuo di surroga non prevede spese o altri costi per l’utente oltre agli interessi, ma può essere erogato solo per un importo equivalente al capitale residuo ancora da restituire del mutuo originario.

Le garanzie richieste

Per tutelarsi da eventuali inadempimenti del pagamento delle rate da parte del mutuatario, il mutuante richiede delle garanzie e tra le più comuni vi sono:

• Ipoteca: in caso di inadempienza del mutuatario, il mutuante ha il diritto di ha il diritto di sottrarre il bene offerto come garanzia, venderlo all'asta e ricavare la somma necessaria ad estinguere il debito;
• Fideiussione: una terza persona garantisce l’adempimento degli obblighi nel caso in cui il mutuatario non ne sia in grado;
• Polizze assicurative: alcune sono obbligatorie, altre facoltative;
• Tassi di mora.

Il mutuo nella pratica

Nella prassi la tipologia di mutuo più frequente è quello immobiliare: esso prevede l’erogazione di importi collegati all’acquisto di un bene immobile. Questo tipo di mutuo quando è destinato all’acquisto, alla ristrutturazione o alla costruzione di un immobile “prima casa” è anche detto fondiario, e si distingue dal più generico mutuo ipotecario, che può essere destinato a finanziare non solo l’acquisto di un immobile ma anche la sua costruzione o ristrutturazione, ma ad uso diverso da quello residenziale o per pura liquidità. Il mutuo fondiario gode spesso, inoltre, di condizioni di maggior favore rispetto a quelle applicate ad altre finalità di mutuo ipotecario, sia come tassi che come spese bancarie e notarili. 

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